雨漏りや結露をはじめとして理由のいかんを問わず、木が濡れた（あるいは濡れていた）としても、すみやかに乾くようにする工夫が肝要です。そのためのもっとも有効な方法は、風通しです。まず床下の換気が重要です。床下は地面から湿気が上がってくるので、湿度が高くなりがちです。この点日本の伝統構法では、床下はすかすかだったので、換気の問題はありませんでした。しかし構造耐力上の必要性から、布基礎を設けるようになった
風通しをよくして濡れた木を乾かす... の続きを読む
事業に失敗したため、土地や家屋を売って借金の返済にあてたとか、担保にはいっていた自宅が競売に付されたというケースは、別に珍しいことではありません。例外なくといっていいほど借金経営に苦しんでいる商店主や町工場の経営者にとっては、明日はわが身の切実な問題と見え、こうした場合の譲渡所得税について、質問を受けることがよくあります。いうまでもなく、土地や家屋を売れば、その売却代金を何に使おうと、その譲渡所得
土地を売った金で返した場合、税金の心配はしなくてい... の続きを読む
大手ハウスメーカー2社の実験住宅がハイテクノロジーによる健康住宅を目指しているのに対し、いわゆる地域ビルダーの2社は全く違う考え方で参加しています。そのうちの1社、NRAハウジングは全国にフランチャイズ展開する「無添加住宅」の仕様で実験住宅を造っています。基本的には人工の化学物質をいっさい使わず、構造材や床材には無垢の木を使いますが、スギ、ヒノキ、ヒバ、クスノキなどの虫を寄せつけない大木は使いませ
NRAハウジングの仕様... の続きを読む
1960年前後岩戸景気の真っ只中でした。日本経済の高度成長がスタートした時期です。それまでの産業が繊維、雑貨などの軽工業が中心だったのに対して、鉄鋼、石油化学、石油精製などの重化学工業の育成が図られ、その拠点として臨海部を埋め立てたり、内陸部に水路を掘り込んだりして臨海コンビナートが全国に続々と建設されました。これを政策面で支援したのが、1960年に発足した池田内閣の打ち出した、有名な「所得倍増計
所得倍増計画で地価も急上昇... の続きを読む
どの国でも土地対策の中で、税制の占める比重は小さくありません。これまでは土地税制は補完的な役割とみられがちでしたが、現在は主役のひとつになってきています。そしてその焦点は土地の保有に対する課税です。いくつかの先進諸国でとられている現行の土地税制について、簡単に見ていくことにします。
〈アメリカ〉
州や地方自治体によって事情が異なるのでひとまとめにはできませんが、ニューヨーク市の場合
世界の土地税制... の続きを読む
ぴたりと閉ざされた部屋の集合体が欧米の家なのである。だからアメリカ住宅ひとつとってみても、木材の使用量たるや、日本軸組工法の倍近いのである。それだけどっしりとしていて中身が濃い。ここでお気づきの方も多いと思うが、尾根と柱と紙の間仕切りで出来た日本の家と、気密を追求した、箱の襲合体からなるアメリカ家屋の強度ははじめから比較にならない。キリギリスが雨宿りした葉っぱと、ハニカム構造の蜂の巣くらいの差があ
部屋の集合体が欧米の家... の続きを読む
Ｓさんのご両親も昔から知っているお隣さんの土地、つてことで、仲介業者が最初の段階では入ってなかったんです。一人住まいをされていたお婆さんの息子さんが、Ｓさん家族の状況もよくご存知だったんで、「それならウチの土地を買いませんか？」って、話を直接もっていって、その場でお互いの売買の意思を確認しちゃっていて。いざ売買契約となったときに初めて、「細かい手続きが必要だし、いちおう査定もしなきゃね」つてことで
「位置指定道路」には、ご用心！... の続きを読む
比例填補で一番の問題となるのは、その建物の価値と2000万円という保険金額が同等に付けられているかどうかということです。もし、損害額が1000万円であったとしても、この建物の価値が4000万円で火災保険を2000万円しかつけていなかった場合、保険会社の査定金額は次のように計算されます。損害額1000万円×2000万円÷4000万円＝保険金支払い額500万円つまり、保険で支払われる金額は、建物評価額
比例填補の問題点... の続きを読む
最近では金利上昇傾向による消費者の固定金利指向に対応して、いくつかのローンをミックスして組み合わせることのできるローンに力を入れている。金利優遇だけでは、金利上昇時代にさほどのアピール要素にはならない。そこで「当社ではセレクトローンと呼んでいます。たとえば、最長35年固定の超長期ローン、固定期間が短くて金利の低いローン、金利もリスクも中間的なローンをすべてミックスできます。3000万円の借入額のう
大手不動産会社では独自の取組みも... の続きを読む
数字で表してみよう。まず、LDは最低10畳、できれば12畳以上ほしい。仮に12畳として、6畳の居室を3つ。それに、台所3畳、浴室2畳に洗面所1．5畳、トイレ1畳、玄関2畳に廊下の2畳を加えると41・5畳。最後に収納スペース匹一畳をプラスし、最終的な合計畳数は41畳。これは約22坪で、72・6平方メートルになる。ただし、この数字は壁の内のり。分譲パンフレットに記される専有面積は壁芯で計算するため、7
各部屋を畳数で表すと... の続きを読む
あらゆる建造物は土地の上に存在する。住宅もその例外ではなく、土地の上に建てられて初めて居住空間として機能する。したがって、土地問題を抜きにして住宅産業を論じることはできない。土地をめぐる問題は、地価に集約的に現れる。高度成長期のピークだった昭和四十七、四十八年には、金融超緩和によってダブついた資金が列島改造ブームに乗って土地買いに向かい、年率三〇％を超す暴騰を示した。しかし、物価・地価の暴騰抑制の
地価は安定から狂騰、そして下降へ... の続きを読む
個人宅を回っている洗濯屋や牛乳配達なども狙い目になるが、つかまえて話を聞く手間を考えると、新聞勧誘か一番いいだろう。勧誘している人は新聞店の人間ではなく、フリーの立場なので、仕事終了後ならコネクションをつけやすい。「この経験は役に立ちましたね。実は、その時点で結構絞り込んでいたんですよ。この中からいくつかを選んで入札に参加しようと思いましてね。もちろん、一回や二回でうまくいかないだろうし、入札価格
何回も名前を貼り直してあるようなやつは危ない... の続きを読む
妻と散歩をしていた時にたまたま発見したことがきっかけだったのですが、広告にも出されていない中古住宅を購入することになりました。その家というのは以前に住まれていた方が海外に移住するため、売却していたもので、家ももちろん雰囲気のあるいい建物だったのですが、それ以上に、私と妻がその家の購入を決めた最大の要因は庭の素晴らしいことでした。ガーデニングと呼ぶにふさわしい何種類もの花や木々が植えられたその家は庭
庭がすごくいい中古住宅... の続きを読む
小さいころに住んでいた実家の話です。一戸建ての家を購入した時に、庭をどうするか、両親はとても悩んだそうです。父は純和風の庭にあこがれ、母はガーデニングを楽しみたいという事で、洋風の庭を希望していました。どんなに話し合っても決まらず、結局、出した答えは和洋折衷の庭でした。まず、門を入って右に続く玄関までは、洋風にしました。ソテツの木を植え、周りにはチューリップなどの花を植えました。玄関より先の和室縁
一戸建ての庭を和洋折衷に... の続きを読む
一昔前までは「不動産業界」というと、成金だとか、お給料をはじめとする福利厚生がいいだとか、そういうイメージを持たれていたと思います。私も実際にそうした業界で働いていた経験があるのでわかりますが、そんなおいしい業界ではありません。確かに賃貸や売買で不動産業者にお世話になったことのあるお客様にしていれば、よく分からないお金をとられている＝そのまま業者の懐に入っているのだろう、というイメージになるのは想
不動産は儲からない！？... の続きを読む
ＩＴバブル崩壊による”デフレ経済”といわれる中で、全体の業績が比較的堅調なのが、およそ1600社で21万人の従業員を抱える医薬品業界だ。最近では、世界的な事業再生も多く、かなり活況な業界だ。年収が高いことでも知られ、従業員１人当たりの平均年収は、エーザイや武田薬品工業が1000万円を超し、藤沢薬品工業、三共、第一製薬なども８００万円台後半になっている。売上高に占める研究開発費の割合は、株式公開企業
ＩＴバブル崩壊による”デフレ経済”... の続きを読む
「高速道路は崩れない」などというのは、すでに遠い神話だったことがこの震災で証明されてしまった。誰が、何をどう弁解してもすでに遅い。崩壊した阪神高速道路の神戸線は、昭和四一〜四五年にかけて順次開通した比較的古い高速道路である。しかし、その後建設省は、昭和四六年に「液状化に耐える構造とする」という通達を出し、さらに昭和五五年には「大規模地震に耐えられるように橋脚の鉄筋を増やす」とした。つまり、古い高速
補強工事が必要な支柱は七七〇本... の続きを読む
家の価格を、その場の見せかけだけ単純に安くすることは、いくらでも可能です。仕様を下げ、手間をかけなければ良いのですから。けれどそれは、本当は安くありません。住んでから、多額の光熱費がかかったり、20年も経たないうちに建替えの寿命が来てしまったり、著しい場合には、家のせいで健康を害し医療費までかかってしまったり。光熱費で例を取ってみてもそうです。現代に暮らす人達は、昔の物の無かった時代と違い我慢がで
家に限っては最初高いほうがあとで安くつく... の続きを読む
わたしは実感しました。週末に山や海のそばで暮らすっていいなあ。持ち家を欲しいと思ったことはなかったのですが、別荘っていいなと夢想したわけです。自分の中の夢や欲望に気づいた瞬間です。リタイアしたら田舎暮らしという生き方もあります。遊休農地を手に入れて晴耕雨読も可能です。廃校になった小学校を借りて暮らしている移住者もいます。元気なうちに日本中を旅行して、第二の人生の候補地を決めるのもいいじゃないですか
別荘ライフやホテル暮らしも選択肢のひとつ... の続きを読む
大きな瑕疵にはちがいないが、大事な躯体工事で手を抜いたから家が傾いたと考えるべきである。躯体工事は住宅の骨組みの工事のことだ。もちろん、不同沈下も考慮すべきだ。住んで間もなくとか、あるいは完成直後の駄目回りでこの欠陥が見つかったら、残念ながらその家は欠陥住宅ということだ。他の原因で考えられるのは、床や梁などのたわみ。また含水率の大きい部材を使用すると、やがて水分が蒸発して部材がたわんでくる。そのた
建具の不具合は躯体工事の手抜きによることもある... の続きを読む
セメントならば一ヶ月も経てばカチカチになるほど強度が出るのだが、漆喰に川砂と水を混ぜた漆喰モルタルは、強度がすぐには出ない。施工して数ヶ月たっても強度はなかなか上がらないのである。しかし、煉瓦造の福岡県庁を数年前に壊したところ、なんと煉瓦にも負けないほどの強度を漆喰モルタルが発揮していたという。また、海外の著名な遺跡でも、目地漆喰はしっかりと形が残っている。では、種明かしをしよう。セメントや石膏は
漆喰は古くて新しい素材... の続きを読む
「多重債務者」と「住宅ローンの支払に行き詰まった債務者」を明確に区別しています。この「多重債務」という言葉について、みなさんはどのような印象をお持ちでしょうか。言葉のニュアンスを素直に考えれば、借金している先が銀行だろうと、クレジット会社だろうと、消費者金融会社だろうと、とにかく複数の借入先から借り入れていることで返済が滞ってしまい、にっちもさっちもいかなくなった状態のことを思い浮かべるのが普通で
多重債務の定義... の続きを読む
年収負担率を利用した借入可能額の算定は、あくまで目安に過ぎない。各家庭によって年収はもちろん、家族構成も違えば、ライフスタイルも違う。同じ年収負担率でもクルマを所有している人としていない人では年間の支出に相当の差が出る。何％なら大丈夫とは一概にはいえない。各家庭に応じた最も現実的な借入可能額は、各家庭の返済能力によって算出されなければならない。それにはまず自分の貯蓄能力を知ること。貯めるどころか出
年収負担率を利用した借入可能額の算定... の続きを読む
とある賃貸物件から退去する際、大家さんからとんでもない金額を敷金から差し引かれたことがあります。喫煙者であれば壁紙が汚れるなどして大層な金額になるかもしれませんが、私は喫煙者でもないので壁はきれいでしたし、自分としてもわりと丁寧に部屋を使っているつもりでした。しかし、クローゼットに台所のフローリングに深い傷があるとか、冷蔵庫や重量のある家具家電のあとがフローリングに残っているからとり替えないといけ
賃貸物件の敷金の内訳が知りたい！！... の続きを読む
中古一戸建て住宅をリフォームするにあたっては以下のように行います。ポイントもあるので注意しましょう。まず、希望エリアの物件条件から候補を絞り込みます。インターネットなどで閲覧することができます。予算を決めます。購入費用とリフォーム費用をあわせて、新築購入の7、8割ぐらいが妥当な金額といえます。超えるようでしたら再検討するか新築購入で検討しましょう。実際に見に行き、細かい点を確認します。このときしっ
中古一戸建て住宅のリフォームにあたって... の続きを読む
ローマ時代の裕福な人が住む一戸建て住宅としてドムスと言うものが存在します。これはローマ時代に中流階級から上流階級の人が住んでいた大規模な住宅であり前後2つの居住スペースをもっていました。前の部分は風通しが良い場所であり後ろの部分は壁が分厚く、冬に強い場所となっています。自分の部屋、という概念は殆ど無く書斎以外ならばいつでもお客を迎えられるようになっていました。そのため主人以外の家族は適当な空いた部
古代ローマ巨大住宅「ドムス」... の続きを読む
マンションでは、南側に一メートルの幅のバルコニーがある。それがふつうの設計である。ところが、これは非常の際の通路や物干しにしかならない。一八〇センチの幅があれば、そこに小さなテーブルと椅子が置ける。座ってお茶を飲んだり、家族でバーベキューを楽しんだり、そういうことができる楽しいスペースになる。そのスペースの向こうはほかの人が通るようになっているとなおいい。丸見えでは落ち着かないが、格子や生垣などを
贅沢かもしれないがムダではない... の続きを読む
不動産会社や金融機関の担当者はこれらのことを知らない人が多い。国内の金融機関であれば、話せばわかってくれるが、近年、外資系の金融機関が日本になだれ込んできて、事情が変わってきた。外資系の金融機関は「生の取引価格」ばかりを重視して、取引事例の価格を欲しがる傾向がある。しかし、彼らはその資料を本当に利用可能な資料に加工してから使っているのだろうか。「生の資料」を持って現地に行き、不動産の持つ特殊な事情
外資に根強い取引価格偏重... の続きを読む
以前は難しい事業である不動産運用事業は、普通の会社や個人では手が出しにくいビジネスでした。ある程度のまとまった資金がなくては都心のオフィスビルなどとても買えませんし、買えたとしてもその後の運用によって土地の持つ価値を最大限引き出すことは困難な事業でした。しかし、1990年代後半くらいから、不動産金融という手法が世界で広く取り扱われるようになり、資金の効率的な運用手段の一つとして、不動産もその対象と
2つの価値を追求する不動産投資ファンド... の続きを読む
相続や贈与により取得した土地を売ったときは、相続、贈与時よりも前から引き続き所有しているものとして取得価額を計算することになっています。相続税を支払った場合は、相続税評価額が取得価額になると思いがちですが、被相続人が取得したときの価額が取得価額となります。ただし譲渡所得の計算上、概算取得費として売却額の五％を取得価額とする方法が認められているので、被相続人の取得価額か売却額の五％か、どちらか有利な
土地を売ったとき、親の取得価額か売却額の五％か... の続きを読む
10億円でIRR3・8％、半値で0％。従って、半値を下回ると、エクイティの毀損になる。現在、償還期限が迫っているファンドの多くは、当初予定されていた配当は、100％出ることはないと言っても過言ではない。なにせ不動産価格は大幅に下落しているのだから。鑑定士が高値を出したから、それを投資家へ説明資料として使っただけだ、というファンド−マネージャーの声が聞こえてくる。これから、破綻するファンドの数の増加
言い値鑑定は不当鑑定... の続きを読む
価格の影響力は極めて大きい。しかし、逆にいえば、売行きが著しく鈍化している時期であっても、適正な価格で売り出すことができれば、それなりに売れるのではないか。例をみてみよう。２００８年のマンション業界の大きな話題のひとつが、東京都品川区で発売された「シティタワー品川」。ＪＲ山手線・京浜東北線の品川駅から徒歩１０分という立地。売主は住友不動産分、施工は竹中工務店。４３階建ての超高層マンションで、総戸数
適正な価格ならこんな時代でも十分売れる... の続きを読む
日本の不動産市場は、九〇年バブル崩壊による大幅な下落、その後の超低金利政策と金融緩和によるミニバブルの発生とその崩壊（二〇〇七年夏頃）と、目まぐるしく変化してきた。それらの現象をつくリ出してきたのは、主に「金融」であった。しかし、不動産の市場を長期的に動かす「変化」の底流には、日本社会の構造的な変化がある。金融によってつくられたバブルが崩壊した現在、この構造的変化が不動産市場の動向に、大きな影響を
日本社会の構造的変化の中での不動産市場... の続きを読む
個人の土地所有者（地主）は、大手企業に比べると資産処分という点で、大幅に後れをとってしまった。個人地主の場合は、企業と違って会計ルールに追いたてられることもないし、借金していなければ、売却する理由もない。そのため、所有する土地資産がいくら目減りをしても他の目減りしない資産に組み替えていこうという動機付けがないまま今まで保有し続けている例が多い。しかも、相続などで先祖から代々譲り受けた資産の目減りは
デフレ時代にあっても売却しないことが多い... の続きを読む
定年後の年金額や退職金などを把握し、しっかりとした老後の生活のプランを立てることが大切だ。年々平均寿命が延び、現在ではここから30年のセカンドライフ（第二の人生）が始まると言っても過言ではない。ゆとりある老後の生活を送るために必要な資金を算出し、公的年金や個人年金、預貯金で十分まかなうことができるか、それとも不足するのか検討しなければならない。場合によっては、過剰な規模となった住宅を売却したりする
家族充実・円熟期（50代後半から60代）... の続きを読む
目安を示すとすれば、「車椅子を使える家にするか否か」といった点です。このポイントによって、家全体の構造が変わってくるからです。ここから「手摺」や「段差」の項目が派生してくることを覚えておきましょう。たとえば、玄関にスロープを設置するとしても、車椅子対応か否かで勾配か変わってくるのです。もし、将来、車椅子を使うことになったとしても、できるだけ自分の家で生活したいと思うか、それとも、そうなったときには
バリアフリー住宅を検討する... の続きを読む
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